Amortyzacja nieruchomości - warunki. Nieruchomość może być zaliczona do środków trwałych, jeżeli zostały spełnione łącznie dwa warunki, mianowicie: nieruchomość została wpisana do ewidencji środków trwałych oraz. jest wykorzystywana na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej bądź została oddana do używania na Sprzedaż mieszkania spółdzielczego własnościowego - jak zrobić to krok po kroku? Jak sprzedać mieszkanie lokatorskie? Konieczna jest: wycena nieruchomości, przygotowanie lokalu do sprzedaży, stworzenie oferty sprzedaży, zgromadzenie niezbędnych dokumentów, prezentacja lokalu mieszkalnego osobom zainteresowanym kupnem, sfinalizowanie umowy kupna-sprzedaży i przekazanie mieszkania Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego współwłaściciel nieruchomości nie może zasiedzieć fizycznie wydzielonego fragmentu nieruchomości stanowiącej współwłasność. Od powyższej zasady nie ma wyjątków. Jakiekolwiek samowolne ingerencje we współwłasności nieruchomości nie będą prowadzić do zasiedzenia tej konkretnej 3. Jak sprzedać połowę udziału w nieruchomości? Proces sprzedaży połowy udziału w nieruchomości może być skomplikowany, ale jest do zrealizowania. Podstawowym krokiem jest ustalenie wartości nieruchomości, co można zrobić za pomocą profesjonalnej wyceny. Następnie, wartość udziału jest dzielona na pół, aby określić Czy można sprzedać nabyte w drodze spadku, udziały w nieruchomości? Sytuacja, w której więcej niż jeden spadkobierca posiada prawa do tej samej nieruchomości, najczęściej powoduje, że spadkobiercy posiadają udziały w nieruchomości. Oznacza to, że mogą razem decydować o losach nieruchomości, każdy może sprzedać swoją Można to osiągnąć poprzez przejęcie nieruchomości na własność, rozwiązanie stosunku współwłasności lub pozbycie się swojej części praw do nieruchomości. Wiele osób zastanawia się również, jak zmusić współwłaściciela do sprzedaży nieruchomości lub należącego do niego udziału. Niestety, nie można wymusić Udział w nieruchomości to forma posiadania części nieruchomości z innymi osobami. Osoby te mogą mieć udział w nieruchomości na różnych zasadach, np. dzielić ją na równe części lub przypisując sobie różne proporcje. Właściciele udziału w nieruchomości zazwyczaj wspólnie zarządzają nią i ponoszą koszty związane z jej IjBguj. Sprzedaż udziału we współwłasności stanowi sprzedaż prawa, a nie materialnej ( fizycznej ) części gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu) i posadowionych na nim budynków. Dlatego sprzedaż udziałów w nieruchomości jest świadczeniem usług niepodlegającym zwolnieniu z opodatkowania VAT. Tak uznał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 26 stycznia 2010 r. (sygn. I SA/Po 987/09), w którym podzielił tezę organów podatkowych wyrażoną w decyzjach urzędu kontroli skarbowej i Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu. Jednak częściej można się spotkać z odmienną interpretacją organów podatkowych. Przez świadczenie usług ustawa o VAT rozumie każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej mniemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów, w rozumieniu art. 7, w tym również1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa (art. 8 ust 1 ustawy o VAT).Dlatego też zdaniem WSA sprzedaż udziałów w nieruchomości (jako sprzedaż prawa majątkowego, a nie rzeczy) jest świadczeniem usług niepodlegającym zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i przypadku współwłasności, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości, czy w prawie wieczystego użytkowania. Udział we współwłasności jest prawem majątkowym, który należy wyłącznie do współwłaściciela. Przy czym żadnemu ze współwłaścicieli nie przysługuje wyłączne prawo do fizycznie określonej części rzeczy. Istotą bowiem współwłasności jest niepodzielność prawa własności do rzeczy. Rozporządzenie udziałem obejmuje czynność przeniesienia tego udziału, a nie art. 7 ust. 1 ustawy o VAT jest zawarta definicja dostawy towarów, która stwierdza, że przez dostawę rozumie się przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak Faktura VAT od A do ZPolecamy: Kontrola podatkowa WSA w Poznaniu zauważył, że pod pojęciem dostawy towarów rozumie się nie tylko przeniesienie z prawnego punktu widzenia własności rzeczy, ale też przekazanie szeroko pojętej kontroli ekonomicznej nad rzeczą w taki sposób, że nabywca może tą rzeczą do pewnego stopnia dysponować jak przypomniał też, że Dyrektywa 2006/112/WE w art. 15 ust. 2 umożliwiła Państwom Członkowskim uznanie za dostawę towarów udziałów lub innych tytułów będących odpowiednikiem udziałów, dającym ich posiadaczowi, de iure lub de facto, prawo własności lub posiadania nieruchomości lub ich części oraz określonych praw ustanowionych na nieruchomościach, a także praw rzeczowych dających posiadaczowi prawo do używania nieruchomości. Polski ustawodawca mógł więc na mocy wskazanego wyżej przepisu Dyrektywy uznać za dostawę towarów zbycie ułamkowego prawa takiej jednak możliwości krajowy ustawodawca nie skorzystał, uznając jedynie za dostawę towarów niektóre prawa na nieruchomościach tj. ustanowienie spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu rodzinnego (patrz art. 7 ust. 1 pkt 5 ustawy o VAT).Ustawodawca polski chcąc uznać udział w nieruchomości czy to budynkowej, czy to gruntowej za towar w rozumieniu ustawy o VAT powinien wyraźnie to też zdaniem WSA w Poznaniu oraz UKS i Dyrektora Izby Skarbowej w tym mieście w przypadku sprzedaży udziału w nieruchomości mamy do czynienia ze świadczeniem usługi w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o zauważyć, że jest to rzadki przykład jednolitej interpretacji tej kwestii. Bo choć sądy administracyjne od dość dawna prezentowały tezy analogiczne do ww. wyroku WSA w Poznaniu, to wśród organów podatkowych dominował dotąd i nadal jest prezentowany pogląd, że sprzedaż udziału w nieruchomości jest dostawą towaru. Tak stwierdzono np. w interpretacjach Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 5 maja 2010 r. (nr IPPP2/443-97/10-5/AO), z 18 sierpnia 2010 r. (nr IPPP1-443-511/10-4/BS), czy Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 4 czerwca 2010 r. (nr ITPP2/443-194/10/MD).Źródło: Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 26 stycznia 2010 r. (sygn. I SA/Po 987/09). Przygotuj się do stosowania nowych przepisów! Poradnik prezentuje praktyczne wskazówki, w jaki sposób dostosować się do zmian w podatkach i wynagrodzeniach wprowadzanych nowelizacją Polskiego Ładu. Tyko teraz książka + ebook w PREZENCIE Zakup udziałów i zniesienie współwłasności nieruchomości to temat rzeka. Często jednak gra jest na tyle warta świeczki, by podjąć decyzję o nabyciu udziałów w nieruchomości. Trzeba jednak poświęcić dłużą chwilę na przygotowanie się do tego typu transakcji. Pozornie korzystne oferty, brak świadomości prawnej konsekwencji podjętej decyzji mogą nastręczyć nie lada problemów. Współwłasność, jak wiemy, lubi być problematyczna. Pytanie zatem: czy mamy świadomość, jakie są konsekwencje bycia współwłaścicielem? czy rzeczywiście wystarczy zapis w akcie notarialnym, że w ramach zakupionych udziałów mamy prawo zajmować czy korzystać z konkretnego lokalu? czy taki lokal w sensie prawnym jest nasz? O współwłasności i problemach z nią związanych można by pisać bardzo wiele i wiele już zostało napisane, na blogu autorki poniższego artykułu, Pani Elżbiety Liberdy. Żeby nie zanudzić Państwa obszerną lekturą, w niniejszym wpisie zwrócimy uwagę na najczęstsze problemy, z jakimi borykają się właściciele udziałów w nieruchomości. Ale zacznijmy od początku. Czym jest współwłasność? Instytucja współwłasności uregulowana jest w ustawie Kodeks cywilny. Polega na tym, że własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom. Cechami charakterystycznymi współwłasności są: jedność przedmiotu współwłasności, wielość podmiotów, którym dane prawo przysługuje, niepodzielność wspólnego prawa. Oznacza to, że każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy, a nie tylko do jej części. I ten właśnie aspekt rodzi najwięcej problemów. Rodzaje współwłasności Współwłasność jest: współwłasnością w częściach ułamkowych albo współwłasnością łączną (np. ustawowa wspólność małżeńska). Podstawową różnicą pomiędzy wyżej wymienionymi rodzajami współwłasności jest to, że cechą charakterystyczną współwłasności łącznej jest jej bezudziałowy charakter, a w związku z tym współwłaściciel nie może rozporządzać swoim prawem dopóki trwa współwłasność łączna. Upraszczając – np. dopóki trwa małżeństwo i nasza nieruchomość wchodzi w skład majątku wspólnego małżonków, to bez zgody drugiego małżonka nie możemy sprzedać swojej „połowy”. W przeciwieństwie do współwłasności łącznej – współwłasność ułamkowa polega na tym, że udział każdego współwłaściciela we wspólnym prawie jest określony ułamkiem. Każdy, kto dysponuje takim udziałem, może nim rozporządzać bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Dotyczy to jednak tylko i wyłącznie posiadanego udziału. Do rozporządzania rzeczą wspólną (czyli przykładowo całą nieruchomością) oraz do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu (np. wydzierżawienie), potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. A jak wiadomo interesy współwłaścicieli nie zawsze są jednakowe… Mam udział, ale bez lokalu! Poza problemami z dojściem do porozumienia z pozostałymi współwłaścicielami w zakresie zarządu nieruchomością wspólną, doniosły jest również problem z brakiem możliwości czerpania korzyści z nieruchomości. Powszechnie znane są przypadki, kiedy jesteśmy właścicielami udziałów, ale tylko na papierze. Wszelkie lokale w nieruchomości są bowiem w posiadaniu pozostałych współwłaścicieli i to wcale nie tych, którzy dysponują większym ułamkiem. Jak to możliwe? Otóż jak wcześniej wspomniano, współwłasność to taki twór, gdzie de facto w ramach naszego udziału nie mamy wskazania, że jest to udział w danym „miejscu”, np. 10 m2 na parterze (poza pewnymi wyjątkami). Istotne jest tutaj objęcie w posiadanie lokalu. Niestety, zdarza się tak, że wszystkie lokale są już zajęte. Co zrobić, gdy nie można osiągnąć porozumienia? Zniesienie współwłasności Jedynym wyjściem może okazać się zniesienie współwłasności. Polega ono na likwidacji stosunku prawnego, jaki łączy współwłaścicieli. Z żądaniem zniesienia współwłasności nieruchomości może wystąpić każdy z jej współwłaścicieli. Zniesienia współwłasności można dokonać zarówno w drodze umowy, jak i przez Sąd. Umowa znosząca współwłasność musi być zawarta przez wszystkich współwłaścicieli i powinna określać sposób zniesienia współwłasności, zawierać oświadczenia o przeniesieniu udziałów lub postanowienia dotyczące spłat i dopłat oraz terminów ich uiszczenia. Jeżeli przedmiotem umowy jest nieruchomość, umowa zawarta musi być w formie aktu notarialnego. W sytuacji, kiedy nie możemy się „dogadać”, pozostanie nam jedynie tryb sądowy. Sądowe zniesienie współwłasności odbywa się w postępowaniu nieprocesowym przed sądem rejonowym. W trakcie postępowania sądowego rzecz wspólna może zostać podzielona pomiędzy współwłaścicieli na trzy sposoby: podział rzeczy wspólnej (tzw. podział fizyczny), przyznanie rzeczy jednemu lub niektórym ze współwłaścicieli, sprzedaż rzeczy wspólnej (tzw. podział cywilny). fot. succo z Jeżeli zniesienie współwłasności następuje przez podział rzeczy wspólnej, sąd dokonuje podziału na tyle części, ilu jest współwłaścicieli, w stosunku do wielkości udziałów. Dokonanie podziału w taki sposób, aby wyodrębnione części odpowiadały co do wartości wielkościom udziałów poszczególnych współwłaścicieli nie zawsze jednak jest możliwe lub gospodarczo celowe. W przypadku różnicy pomiędzy wartością utworzonych części rzeczy a wielkością udziałów, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Zniesienie współwłasności może polegać również na przyznaniu nieruchomości na własność jednemu ze współwłaścicieli, bądź kilku z nich, jeżeli ci współwłaściciele wyrażą na takie niepełne zniesienie zgodę (por. postanowienie SN z dnia 4 czerwca 2003 r., I CKN 447/01, Lex nr 83839). Ten sposób zniesienia współwłasności dotyczy zazwyczaj nieruchomości, których fizyczny podział byłby niemożliwy. Przyznanie nieruchomości jednemu bądź kilku współwłaścicielom powoduje, że pozostali współwłaściciele otrzymują spłaty stanowiące równowartość ich udziału we współwłasności. Kolejnym sposobem zniesienia współwłasności może być sprzedaż rzeczy wspólnej i podział pomiędzy współwłaścicieli uzyskanej kwoty (tzw. podział cywilny). Znajdzie zastosowanie, gdy taki wniosek złożą wszyscy współwłaściciele, a także pomimo braku takiego wniosku, gdy nieruchomości nie da się podzielić, a konkretne okoliczności przemawiają za takim rozstrzygnięciem sprawy. W szczególności sąd powinien zarządzić sprzedaż, gdy żaden ze współwłaścicieli nie wyraża zgody na przyznanie mu rzeczy w naturze (por. postanowienie SN z dnia 4 listopada 1998 r., II CKN 347/98, OSNC 1999, z. 6, poz. 108) bądź też żaden ze współwłaścicieli lub ten, który wyłącznie ubiega się o przyznanie mu wspólnej rzeczy, nie byłby w stanie ponieść ciężaru spłat (por. postanowienie SN z dnia 12 kwietnia 2001 r., II CKN 658/00, OSNC 2001, z. 12, poz. 179). Sprzedaży zarządzonej przez sąd dokonuje się stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego (art. 1066-1071) w trybie postępowania egzekucyjnego (w drodze licytacji). Korzystanie „ponad udział” nie zawsze się opłaca W przypadku bycia współwłaścicielem w zasadzie zawsze należy liczyć się z tym, że przyjdzie moment kiedy ten stan dobiegnie końca. Za czerpanie korzyści z nieruchomości, która de facto do nas nie należy, trzeba będzie bowiem zapłacić. Otóż, przy ewentualnej sprawie o zniesienie współwłasności nieruchomości, pomijając już czas i nerwy związane z toczącym się postępowaniem sądowym, w konsekwencji możemy zostać zobowiązani do zapłaty za korzystanie przez lata za metraż, który nie przysługiwał nam w ramach nabytego udziału. A co z zapisami w aktach notarialnych, że w ramach nabytych udziałów możemy zajmować dany lokal? Zapisy te nie chronią nas przed możliwością żądania zniesienia współwłasności przez pozostałych współwłaścicieli. Nie gwarantują też, że w postanowieniu nie zostaniemy pozbawieni własności takiego lokalu. Dodatkowo, roszczenia o zniesienie współwłasności nie ulegają przedawnieniu. Posiadając udziały w nieruchomości, nawet ze wskazaniem na lokal, zawsze musimy liczyć się z tym, że możemy go utracić. W skrajnych przypadkach można stracić lokal mieszkalny czy użytkowy, a do tego jeszcze zostać zobowiązanym przez Sąd do zapłaty innym współwłaścicielom nieruchomości bardzo znaczących kwot pieniężnych. fot. tytułowa: Maria Ziegler on Autorką wpisu jest radca prawny - Elżbieta Liberda. Jesteśmy największym serwisem nieruchomości w Polsce Sprawdź Największy serwis nieruchomości w Polsce Własność tej nieruchomości może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Przez nieruchomość rozumiemy nieruchomość zabudowaną, niezabudowaną, lokal, mieszkanie, dom itd. Udział w prawie własności wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem nieruchomości wspólnej. Wyrażony jest ułamkiem. Z tego względu udział we współwłasności jest określany mianem idealnej czy myślowej części wspólnego prawa do rzeczy wspólnej. Istotne jest zwrócenie uwagi na konieczność wyraźnego odróżnienia prawa od przedmiotu tego prawa. Zestawiając udział współwłaściciela z własnością całej nieruchomości wspólnej należy stwierdzić, że prawo własności całości przysługuje niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom. Współwłaściciel nie ma wyłącznego prawa własności do żadnej fizycznie wydzielonej jej części. Nieruchomość będąca przedmiotem współwłasności jako całość oraz każda materialna część należy niepodzielnie do wszystkich współwłaścicieli. Wszystkim współwłaścicielom przysługuje wspólne prawo własności zespolone z udziałów współwłaścicieli. W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli może odrębnie obciążać swój udział we współwłasności. Niezależnie od tego współwłaścicielom przysługuje uprawnienie do obciążania hipoteką i wymaga to zgody wszystkich współwłaścicieli. Ustanowienie przez współwłaścicieli hipoteki obciążającej rodzi solidarną odpowiedzialność współwłaścicieli za ich dług rzeczowy W sytuacji, gdy podczas trwania wspólności ustawowej jedno z małżonków nabędzie przedmioty majątkowe wspólnie z konkubentem, przedmioty takie mogą stanowić współwłasność konkubenta i małżonków; tych ostatnich na zasadzie wspólności ustawowej. Rodzaje współwłasności Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Przykładowo można wskazać, że współwłasność łączna wynika z małżeńskiej wspólności majątkowej, a gdy między małżonkami obowiązuje ustrój rozdzielności majątkowej, ten rodzaj współwłasności nie występuje. Współwłasność łączna występuje także pomiędzy wspólnikami spółki cywilnej Każdy współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania nieruchomości wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli. Oznacza to, że w posiadaniu lub korzystaniu z prawa własności nie można ograniczyć współwłaściciela wobec pozostałych współwłaścicieli. Nie jest on ograniczony we władaniu nieruchomością wspólną tylko do swojej części. Współwłaściciel może użytkować ją w zakresie, jakim uzgodni to z pozostałymi współwłaścicielami. Uprawnienie to wynika z prawa współwłasności jako prawa własności przysługującego niepodzielnie kilku osobom. Prawo to cechuje jedność przedmiotu własności, wielość podmiotów i niepodzielność samego prawa. Niepodzielność prawa wyraża się w tym, że każdy ze współwłaścicieli ma prawo do całej nieruchomości. Posiadanie przez współwłaściciela jest zatem posiadaniem właścicielskim i samoistnym, stanowi bowiem realizację jego niepodzielnego prawa. Uprawnienie do korzystania jest niezależne od wielkości udziałów. Uprawnienie to przysługuje współwłaścicielowi bezwzględnie, chociażby nawet uchylał się on ponoszenia ciężarów czy nakładów. Pokrzywdzeni współwłaściciele mogą w odrębnym trybie dochodzić swoich roszczeń, nie mogą natomiast odmówić współwłaścicielowi prawa do współposiadania i korzystania z nieruchomości wspólnej. Rozporządzanie udziałem we współwłasności Każdy ze współwłaścicieli ułamkowych może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. W ramach rozporządzania swoim udziałem współwłaściciel może zawierać umowy dotyczące udziału, o ile nie wywierają one wpływu na całość sytuacji wspólnej nieruchomości lub udziałów pozostałych współwłaścicieli. Osoby związane współwłasnością łączną nie mogą dysponować prawem do przedmiotu wchodzącego w skład majątku wspólnego. Współwłasność łączna trwa tak długo, jak długo istnieje stosunek podstawowy, w razie jego ustania współwłasność ta traci charakter współwłasności łącznej. Odpowiedzialność za nieuzasadnione zbycie przedmiotu współwłasności łącznej (do niepodzielnej ręki) ma charakter deliktowy, a poszkodowanemu współwłaścicielowi należy się odszkodowanie w wysokości połowy wartości zbytego przedmiotu. Rozwiązanie spółki cywilnej wywiera ten skutek, że dotychczasowa współwłasność łączna zamienia się we współwłasność w częściach ułamkowych ze wszystkimi tego konsekwencjami. Tym samym wspólnicy uzyskują prawo rozporządzenia swoimi udziałami w nieruchomości, które poprzednio stanowiły ich współwłasność do niepodzielnej ręki. W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt. Z wyrazami szacunku. Współwłasność w nieruchomości często zamiast korzyści przynosi wiele problemów. Nie zawsze współwłaściciele mogą dojść między sobą do porozumienia odnośnie sposobu korzystania z wspólnej nieruchomości. Czasem po prostu najlepiej postarać się o zniesienie współwłasności. Poniżej o tym, jak to zrobić. Definicja współwłasności została zawarta w art. 195 który stanowi, iż "Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność)." Chcąc wymienić cechy współwłasności, należy przede wszystkim wskazać na: jedność przedmiotu, wielość współwłaścicieli oraz niepodzielność wspólnego prawa, która jest rozumiana w ten sposób, iż każdy ze współwłaścicieli ma prawo do całej rzeczy, a nie do wyodrębnionej jej części. Należy mieć świadomość, iż co do zasady dążenie do "wyjścia" ze współwłasności nieruchomości jest działaniem pożądanym, ponieważ służy doprowadzeniu nieruchomości do stanu prawnego, który pozwala na nieskrępowany obrót prawny taką nieruchomością. Dodatkowo istotnym czynnikiem motywującym do zniesienia współwłaścicieli nieruchomości jest również to, że większość czynności podejmowanych wobec wspólnej nieruchomości między współwłaścicielami należy z nimi uzgadniać, a jeżeli takiej zgody brak, to pozostaje konieczność zwrócenia się do sądu, aby ten w imieniu jednego współwłaściciela bądź części współwłaścicieli wyraził zgodę na podjęcie przez resztę współwłaścicieli czynności dotyczących ich wspólnej nieruchomości. RODZAJE WSPÓŁWŁASNOŚCI W naszym systemie prawnym współwłasność może być albo współwłasnością w częściach ułamkowych (taką regulują przepisy kodeksu cywilnego) albo współwłasnością łączną, czyli taką, która może powstać tylko z określonych stosunków prawnych na podstawie przepisów regulujących te stosunki. Cechą charakterystyczną współwłasności łącznej jest jej bezudziałowy charakter i dlatego współwłaściciele nie mogą rozporządzać swoim prawem dopóki trwa współwłasność łączna (przykładem współwłasności łącznej jest ustawowa wspólność małżeńska). Z kolei współwłasność ułamkowa polega na tym, że udział każdego współwłaściciela we wspólnym prawie jest określony ułamkiem (np. 1/2 udziału własności nieruchomości) i co istotne - każdy ze współwłaścicieli może dowolnie rozporządzać swoim udziałem w tym prawie bez zgody pozostałych współwłaścicieli. NOTARIUSZ CZY SĄD Pierwszy sposób zniesienia współwłasności to umowa - czyli warunkiem koniecznym do notarialnego zniesienia współwłasności jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W takim przypadku należy udać się ze stosownymi dokumentami do notariusza, który przygotuje akt notarialny. W drodze uzgodnień należy określić również stawkę taksy notarialnej, czyli wynagrodzenia notariusza, które uzależnione jest od wartości dzielonego majątku i może się wahać w granicach od 100 zł do 10 000 zł (§ 2 ust 3 pkt 2 w zw. z § 3 rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej1). Niewątpliwą zaletą takiego rozwiązania jest jego szybkość - całość zajmuje nie więcej niż jeden dzień. Z kolei w przypadku konfliktu współwłaścicieli jedyną możliwą drogą pozostaje rozstrzygnięcie sprawy przez sąd. W takim wypadku można się spodziewać, iż sprawa będzie dłużej trwała, przy czym całkowity czas trwania postępowania jest bardzo zróżnicowany, gdyż zależy od postawy współwłaścicieli i ich stanowiska w trakcie postępowania. W takim wypadku jednak często bilans kosztów (zakładając zgodne stanowiska współwłaścicieli co do kluczowych kwestii) jest korzystniejszy niż w przypadku skorzystania z usług notariusza. W przypadku sądowego zniesienia współwłasności koszty sądowe od wniosku zależą od tego, czy wszyscy współwłaściciele są zgodni co do sposobu zniesienia współwłasności i czy przedstawiono zgodny projekt zniesienia współwłasności. W sytuacji, jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności, to od takiego wniosku pobiera się opłatę stałą w kwocie 300 złotych, w pozostałych przypadkach opłata stała jest pobierana w kwocie 1000 Wniosek taki należy złożyć do sądu rejonowego, w obrębie którego znajduje się nieruchomość. SPOSOBY SĄDOWEGO ZNIESIENIA WSPÓŁWŁASNOŚCI W tym miejscu zaznaczyć należy, że nie każda nieruchomość może być podzielona, co może być spowodowane np. jej szczególnym charakterem lub nieznaczną wielkością. Zasadą jest, że zniesienie współwłasności powinno nastąpić przede wszystkim przez podział fizyczny rzeczy wspólnej. Z wnioskiem o dokonanie podziału fizycznego może wystąpić każdy ze współwłaścicieli. Uprawnienie to jest wyłączone tylko wyjątkowo, tj. gdyby dokonanie podziału było sprzeczne z przepisami ustawy lub społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy (np. wtedy gdy po podziale działki utraciłaby ona status działki budowalnej) albo gdyby podział pociągał za sobą istotną zmianę tej rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Jeżeli zniesienie współwłasności następuje przez podział rzeczy wspólnej, sąd dokonuje podziału na tyle części, ilu jest współwłaścicieli, w stosunku do wielkości udziałów. Dokonanie podziału w taki sposób, aby wyodrębnione części odpowiadały co do wartości wielkościom udziałów poszczególnych współwłaścicieli, nie zawsze jednak jest możliwe lub gospodarczo celowe, dlatego też jeżeli po dokonaniu takiego podziału zaistnieje różnica pomiędzy wartością np. utworzonych działek, to wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Warto wskazać, iż częstym sposobem zniesienia współwłasności w sytuacji jeżeli nieruchomości nie da się fizycznie podzielić jest przyznanie nieruchomości na własność jednemu ze współwłaścicieli. Przyznanie rzeczy wspólnej jednemu bądź kilku współwłaścicielom powoduje, że pozostali współwłaściciele otrzymują spłaty stanowiące równowartość ich udziału we współwłasności. SPRZEDAŻ I PODZIAŁ Kolejnym sposobem zniesienia współwłasności może być sprzedaż rzeczy wspólnej i podział pomiędzy współwłaścicieli uzyskanej ceny (tzw. podział cywilny). Sprzedaży zarządzonej przez sąd dokonuje się stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego w trybie postępowania egzekucyjnego (w drodze licytacji) i po sprzedaży następuje podział uzyskanej sumy pomiędzy uprawnionych. Trzeba jednak przyznać, że ten sposób zniesienia współwłasności zazwyczaj jest najmniej korzystny dla współwłaścicieli, gdyż cena nieruchomości w drodze licytacji jest dużo niższa niż ta, którą można by uzyskać w razie sprzedaży nieruchomości na wolnym rynku. Zniesienie współwłasności nie jest rzeczą łatwą, jednakże w wielu przypadkach jest to jedyne rozwiązanie, aby móc efektywnie zarządzać nieruchomością. To, w jaki sposób dokonamy zniesienia współwłasności, zależy w główniej mierze od relacji, jakie panują pomiędzy współwłaścicielami. Artykuł ukazał się w marcowym wydaniu miesięcznika "Farmer" Czy można zbyć udziały we współwłasności nieruchomości? Alternatywą dla zniesienia współwłasności może być po prostu sprzedaż lub darowizna udziału we współwłasności. Możliwe jest zarówno jednoczesne zbycie udziałów wszystkich współwłaścicieli jednemu nabywcy, jak też indywidualne zbycie udziałów poszczególnych współwłaścicieli. Temu drugiemu przypadkowi poświęcone zostaną dalsze rozważania. Kluczowym jest tutaj treść art. 198 Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Uprawnienie przewidziane w tym przepisie nie jest uzależnione od woli współwłaścicieli. Nie może zostać przez nich wyłączone bądź ograniczone, ponieważ zgodnie z treścią art. 57 §1. Nie można przez czynność prawną wyłączyć ani ograniczyć uprawnienia do przeniesienia, obciążenia, zmiany lub zniesienia prawa, jeżeli według ustawy prawo to jest zbywalne. §2. Przepis powyższy nie wyłącza dopuszczalności zobowiązania, że uprawniony nie dokona oznaczonych rozporządzeń prawem. Nabywca udziału wchodzi w miejsce zbywcy. Staje się więc współwłaścicielem w takiej części jaką nabył od zbywcy (możliwym jest zbycie ułamkowej części przysługującego udziału). Pamiętajmy, że chodzi tutaj o zbycie udziału, a nie o zbycie wyodrębnionej fizycznie części. Do zbycia udziałów w nieruchomości mają zastosowanie ogólne zasady dotyczące zbywania nieruchomości. Wymagana jest więc forma aktu notarialnego i istnieją pewne ograniczenia, wynikające chociażby z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, czy ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Dodatkowo istnieją pewne ograniczenia, które mają zastosowanie wyłącznie do zbycia udziałów. Przedstawione zostaną poniżej. Prawo pierwokupu udziału we współwłasności nieruchomości rolnej. Pierwsze ograniczenie stanowi prawo pierwokupu przez pozostałych współwłaścicieli w przypadku sprzedaży udziału w nieruchomości rolnej. Co do zasady przysługuje ono współwłaścicielom gdy prowadzą oni gospodarstwo rolne na wspólnym gruncie. Reguluje to art. 166 § 1 zgodnie z którym: W razie sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej udziału we współwłasności lub części tego udziału pozostałym współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu, jeżeli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym. Nie dotyczy to jednak wypadku, gdy współwłaściciel prowadzący jednocześnie gospodarstwo rolne sprzedaje swój udział we współwłasności wraz z tym gospodarstwem albo gdy nabywcą jest inny współwłaściciel lub osoba, która dziedziczyłaby gospodarstwo po sprzedawcy. ⇒⇒⇒ O prawie pierwokupu poczytaj tutaj. ⇐⇐⇐ Prawo pierwokupu ułamkowej części spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Zbywając ułamkową część spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu pamiętajmy o prawie pierwokupu. Prawo takie przysługuje pozostałym współuprawnionym. → art. 172 ust. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych O innych przykładach prawa pierwokupu pisałem tutaj. Zbycie udziału w nieruchomości należącej do spadku. Odmiennie wygląda sytuacja, gdy udziały w nieruchomości zostały nabyte w drodze dziedziczenia i nie nastąpił jeszcze dział spadku. Przypadek taki reguluje art. 1036 zgodnie z którym: Spadkobierca może za zgodą pozostałych spadkobierców rozporządzić udziałem w przedmiocie należącym do spadku. W braku zgody któregokolwiek z pozostałych spadkobierców rozporządzenie jest bezskuteczne o tyle, o ile naruszałoby uprawnienia przysługujące temu spadkobiercy na podstawie przepisów o dziale spadku. Zbycie przez spadkobiercę udziałów w nieruchomości wspólnej wchodzącej w skład spadku jest więc możliwe. Konieczna jest jednak zgoda pozostałych spadkobierców wyrażona w formie aktu notarialnego. Uwzględniając treść art. 63 § 1 przyjąć należy, że zgoda taka może być wyrażona przed zbyciem udziału przez spadkobiercę, równocześnie z nim, bądź też po jego dokonaniu. Przywołany przepis nie zawiera jednak sankcji nieważności. Umowa zbycia takich udziałów pomimo braku zgody pozostałych spadkobierców nie jest więc nieważna. Gdy narusza uprawnienia spadkobiercy, który nie wyraził zgody, przysługujące mu na podstawie przepisów o dziale spadku jest bezskuteczna. Zbycie udziału w nieruchomości wchodzącej w skład majątku wspólnego po ustaniu ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej a przed dokonaniem podziału tego majątku. Zgodnie z art. 46 krio: …od chwili ustania wspólności ustawowej do majątku, który był nią objęty, jak również do podziału tego majątku, stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności majątku spadkowego i o dziale spadku. Zatem przywołany powyżej przepis art. 1036 znajduje również odpowiednie stosowanie do majątku wspólnego po ustaniu wspólności ustawowej małżeńskiej do czasu podziału tego majątku pomiędzy małżonkami (ewentualnie byłymi małżonkami). Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 30 czerwca 2016 roku (I CSK 458/17) wyjaśnił, że po ustaniu wspólności ustawowej rozporządzenie przez jednego z małżonków (byłych małżonków) udziałem w przedmiocie należącym do majątku wspólnego wymaga zgody byłego współmałżonka, a przy jej braku jest wobec niego bezskuteczne, jeżeli naruszałoby uprawnienia przysługujące temu małżonkowi na podstawie przepisów o podziale majątku wspólnego. Zagadnienia zasygnalizowanych bezskuteczności, zarówno w odniesieniu do majątku spadkowego jak i małżeńskiego są na tyle skomplikowane, że znacznie wykraczają poza ramy tego wpisu. W każdym razie nie polecam przeprowadzania tego typu transakcji bez szczegółowej analizy ze specjalistą 🙂 ***** Bądź na bieżąco! Polub mój profil na fb: About Latest Posts Jeżeli wpis jest dla Ciebie wartościowy, zachęcam do obserwowania mnie na +48 733 373 337Email: kancelaria@

czy można sprzedać udział we współwłasności nieruchomości